Baufinanzierung
Baufinanzierung: Arten, Möglichkeiten und Eignung für Bauherren
Jeder Immobilienerwerb oder Hausbau ist mit eigenständigen Herausforderungen verbunden. Selten ist es möglich, dass Menschen Immobilien aus Eigenkapital finanzieren können, weshalb sich die Frage der Baufinanzierung stellt. Gerade für hochpreisige Premiumimmobilien an Top-Standorten in Städten wie Düsseldorf oder Paris wird ein Immobilienkredit oder eine andere Finanzierungsform fällig. Die Finanzierungsmöglichkeiten reichen vom klassischen Annuitätendarlehen über das Volltilgerdarlehen bis zum Bausparvertrag und hybriden Formen wie dem Bauspar-Kombikredit.
All diese Möglichkeiten dienen Ihnen als künftigem Eigenheimbesitzer als Finanzierungsgrundlage, um Ihr Vorhaben zu realisieren. Daher stellt sich die Frage, welche der Finanzierungsformen für welches Projekt die am besten geeignete Lösung darstellt. Kenntnis der Funktionsweise und Konditionen der Finanzierungsarten ist eine wichtige Voraussetzung für die durchdachte Entscheidung zwischen Immobilienkredit, Bausparvertrag oder Hybrid-Form.
Annuitätendarlehen (klassisches Bankendarlehen)
Unter dem Begriff Annuitätendarlehen ist eine der am häufigsten verwendeten Methoden der Baufinanzierung zu verstehen. Es handelt sich um ein klassisches Bankdarlehen, das im Wohnungsbau oder Immobilienerwerb besonders oft zum Einsatz kommt. Kennzeichnend dieser Art der Finanzierung ist die laufende Tilgung des Darlehens. Der Kredit ist also von Ihnen als Kreditnehmer in fixen, gleichbleibenden Beträgen (Annuitäten) zurückzuzahlen. Dies gewährt Ihnen als Darlehensnehmer eine gewisse Planungssicherheit im gesamten zeitlichen Verlauf der Baufinanzierung.
Die Annuität des Darlehens setzt sich im Wesentlichen zusammen aus dem von Beginn zu vereinbarenden Tilgungsbetrag sowie dem Zinsanteil. Die jeweiligen Tilgungsbeträge werden periodisch berechnet. Aus diesem Grund sinken die Zinsen von dem noch verbleibenden Restkredit.
Davon profitieren Sie als Bauherr: die Kreditrate bleibt konstant, während der Tilgungsanteil ständig steigt. Der Zinsanteil sinkt somit im Zeitverlauf. Als Kreditnehmer können Sie sich an der Faustregel orientieren, dass die Baufinanzierung umso günstiger ist, je schneller Sie den Immobilienkredit zurückzahlen.
Beim herkömmlichen Annuitätendarlehen verbleibt typischerweise mit dem Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld. Für diese ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Die Anschlussfinanzierung wird überall dort fällig, wo nach Auslaufen des Immobiliendarlehens der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist. Handelt es sich um lange Kreditlaufzeiten mit einem zeitlichen Horizont mehrerer Jahrzehnte, ist im Vorfeld selten klar, ob und unter welchen Umständen beziehungsweise unter welchen Konditionen die Anschlussfinanzierung überhaupt möglich ist. Eine Alternative finden Sie im Volltilgerdarlehen.
Volltilgerdarlehen: Keine Restschuld am Laufzeitende
Das Volltilgerdarlehen stellt eine besondere Variante des Annuitätendarlehens in der Baufinanzierung dar. Kennzeichnend für diese Art Immobilienkredit ist, dass Sie mit Ende der vereinbarten Darlehens-Laufzeit keine Restschuld mehr haben. Eine typische Eigenschaft ist der Abschluss des Darlehens mit einer vergleichsweise langen Zinsbindung. Die Kreditrate ist auch hier zu Beginn der Aufnahme des Darlehens festzulegen und bleibt im weiteren Verlauf unverändert.
Als Kreditnehmer profitieren Sie bei dieser Form der Baufinanzierung immer von einem Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren der Zinsbindung. Daher ist es auch möglich, das Volltilgerdarlehen unter diesen Umständen umzuschulden.
Es existiert beim Volltilgerdarlehen nur eine Phase der Zinsbindung. Mit deren Ende ist die Darlehenssumme in der Regel getilgt. Daher verzichten Sie auf die Notwendigkeit der Anschlussfinanzierung. Die im Vorfeld kalkulierte Kreditrate und die vorab festzulegende Tilgung ermöglichen Ihnen einen hohen Grad an Planungssicherheit als Kreditnehmer. Ebenso ist es die Regel, dass Kreditgeber bei Abschluss eines Volltilger-Darlehensvertrags einen gewissen Zinsrabatt gewährt.
Ein Vorteil des Volltilgerdarlehens ist die Möglichkeit, ein Bauvorhaben oder Immobilienprojekt innerhalb eines überschaubaren Zeitraums vollständig abzuzahlen. Häufige Laufzeiten dieser Darlehensform liegen zwischen 10 und 20 Jahren. Die Verkürzung der Laufzeit ist möglich, da Sie hier typischerweise deutlich höhere Tilgungsbeträge zahlen als beim regulären Annuitätendarlehen.
Baufinanzierung mit Bausparvertrag
Eine ebenso sehr oft zum Einsatz kommende Methode der Baufinanzierung ist der Bausparvertrag. Beim Bausparen schließen Sie als Bausparer mit einem Vertragspartner (zum Beispiel kann dies eine Bausparkasse sein) einen Kontrakt über drei Phasen ab: die Ansparphase, die Zuteilungsphase und die Rückzahlphase. Während der Ansparphase zahlen Sie als Bausparer in einen Bausparvertrag ein. Diese Einzahlung erfolgt in monatlichen Raten, die vorab festgelegt werden. Ziel der Ansparphase ist, dass eine ebenso definierte Ansparsumme erreicht wird. Im Anschluss folgt die Zuteilungsphase. Hier wird einerseits die angesparte Bausparsumme ausgezahlt und andererseits durch (besonders zinsgünstige) Darlehen aufgestockt, sodass Sie Kapital für die Finanzierung des Immobilienprojekts haben.
Im Anschluss an die Finanzierung des gewünschten Objekts folgt die Rückzahlphase. Hier zahlen Sie die Darlehenssummen in monatlichen Raten an die Bausparkasse zurück.
Mit einem Bausparvertrag können Sie das Immobilienvorhaben entweder klassisch verwenden oder ihn mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen kombinieren. Ein Bausparvertrag ist als Instrument zur Zinssicherung geeignet. In geeigneter Kombination mit einem Annuitätendarlehen bleibt die künftige Restschuld vor Zinserhöhungen geschützt. Zu berücksichtigen ist bei einem Bausparvertrag, dass der Zuteilungszeitpunkt nie gewiss sein kann. Bausparkassen dürfen Ihnen als Kunde einen solchen Zeitpunkt nicht zusichern oder garantieren. Ebenso ist mit einer Anschlussgebühr zu rechnen.
Kombinierte Finanzierung: Bauspar-Kombikredite
Als Kombination aus Bausparvertrag und Immobilienkredit bieten Kombikredite eine Finanzierungsalternative für den Immobilienerwerb. Bausparkassen bieten diese Option als Möglichkeit an, die spätere Auszahlung aus dem Bausparvertrag vorzufinanzieren. Es handelt sich also um eine Kombination mit einem tilgungsfreien Darlehen beziehungsweise Vorausdarlehen und dem eigentlichen Bausparvertrag.
Der wesentliche Unterschied zu den klassischen Bankdarlehen besteht im je verschiedenen Tilgungskonzept. Für das mit dem Bausparvertrag kombinierte Vorausdarlehen sind nur die Zinsen zu zahlen. Sie überweisen als Bausparer an Stelle der Tilgung die jeweiligen Sparraten auf den Bausparvertrag. Wird die Bausparsumme schließlich zugeteilt (zum Beispiel nach zehn Jahren), lösen Sie damit das Vorausdarlehen ab. Typischerweise sind die Komponenten des Bauspar-Kombikredits in einer Art und Weise aufeinander abgestimmt, dass sowohl die Raten als auch die Zinsen über die vollständige Laufzeit des Vertrags feststehen.
Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif geworden ist, kommt es zur Auszahlung der kompletten Bausparsumme an das Kreditinstitut, das Ihnen das Darlehen gewährt hat. Damit ist das Vorausdarlehen vollständig abgelöst und Sie als Darlehensnehmer zahlen im Anschluss nur noch das Bauspardarlehen einschließlich der anfallenden Zinsen jeweils in Monatsraten an Ihre Bausparkasse zurück. Üblicherweise handelt es sich beim Bauspardarlehen um 60 Prozent der Bausparsumme. Gegenüber dem regulären Bausparvertrag besteht also ein Zeitvorteil.
Zu berücksichtigen ist, dass Sie für diese Zeitersparnis in der Praxis zwei Mal Zinsen zahlen, die sich praktisch auf das gleiche Kapital beziehen und sich über einen längeren Zeitraum erstrecken. Zunächst zahlen Sie die Zinsen für das Vorausdarlehen (während der Sparphase des Bausparvertrags). Anschließend zahlen Sie erneut Zinsen auf das Bauspardarlehen, also auf 60 Prozent der Summe des Vorausdarlehens.
Zur Wahl der geeigneten Finanzierungsform
Die richtige Form der Finanzierung ist das Resultat aus Ihren persönlichen Vorstellungen sowie den Anforderungen des Immobilienprojekts. Die passende Darlehens- oder sonstige Finanzierungsform ergibt sich bei genauer Betrachtung der Finanzierungsherausforderungen sowie Ihrer Interessen und Mittel. Für nahezu alle Bedürfnisse der Finanzierung finden Käufer und Bauherren das geeignete Modell für Ihr Vorhaben.
Damit Sie die in Frage kommenden Finanzierungsarten auf einen kleineren Kreis reduzieren können, ist zunächst festzulegen, um welche Form der Finanzierung der Immobilie es geht. Wenn Sie erstmals eine Immobilie finanzieren oder bereits eine besitzen und einen weiteren Kauf planen, ist eine Neufinanzierung erforderlich. Wenn Sie bereits mit der Finanzierung einer Immobilie begonnen und die Zinsbindung kommt bald an ihr Ende. Dann wird eine Anschlussfinanzierung des Objekts relevant.
Ebenso kann es sein, dass Sie planen, eine Immobilie mittels Eigenkapital zu erwerben (das beispielsweise aus dem Verkauf einer anderen Immobilie frei wird). Das Eigenkapital steht Ihnen möglicherweise gegenwärtig noch nicht zur Verfügung. In diesem Fall ist eine Zwischenfinanzierung angezeigt.
Die Wahl der Finanzierungsart ist nicht nur von persönlichen Umständen, sondern auch den Zinsverhältnissen und Konditionen abhängig. Viele Experten halten Bausparverträge in einer Niedrigzinsphase für wenig sinnvoll. Dies hängt damit zusammen, dass Sie unter diesen Umständen nur geringe Guthabenzinsen auf das angesparte Guthaben erhalten. Bis die Ansparphase abgeschlossen ist, könnte es wiederum zu einem Anstieg der Immobilienpreise gekommen sein. Gerade in Top-Lagen in Städten wie Düsseldorf oder Paris lässt sich ein Trend zu dauerhaft steigenden Preisen für Wohneigentum nachvollziehen. Gestiegene Preise nach der Ansparphase erfordern ihrerseits wieder höheres Fremdkapital. Sie können sich längerfristig niedrige Zinsen auch sichern, indem Sie ein Annuitätendarlehen mit einer langen Zinsbindung (von 20 oder 30 Jahren) wählen.
Fazit und Schlussbemerkungen
Für nahezu alle Immobilienvorhaben sowie persönlichen Umstände können Käufer und Bauherren heute das passende Finanzierungsmodell für sich finden. Unabhängig davon, für welche Art Immobilie Sie sich interessieren, ist eine intensive Beschäftigung mit den Darlehens- und Finanzierungsformen im Vorfeld unerlässlich für eine sorgfältige Abwägung. Da es gerade in Top-Lagen und größeren Städten beim Immobilienerwerb um große Geldsummen geht, sollten Sie nicht nur bei einer Hausbank nach den Konditionen fragen. Stattdessen empfiehlt es sich stets, im besten Falle mehrere Angebote einholen und diese sorgfältig zu vergleichen. Auch, wer keinen Wechsel der Hausbank anstrebt, kann durch günstige Angebote von außerhalb gegebenenfalls zu günstigeren Konditionen bei der eigenen Bank beitragen. Diese sollten Sie mit Ruhe und Sorgfalt vergleichen. Nicht nur verschiedene Anbieter, sondern auch deren jeweilige Produkte unterscheiden sich und sind für unterschiedliche Zwecke geeignet.
Eine wesentliche Frage, die Sie sich vorab stellen sollten, lautet, wie hoch das aufgenommene Fremdkapital maximal sein sollte, damit Sie es ohne zu große finanzielle Einschnitte fristgerecht zurückzahlen beziehungsweise tilgen können. Die Rahmenbedingungen sollten sowohl bei der Ersteinholung der Angebote als auch beim anschließenden Vergleich stimmen. Damit ein objektiver Vergleich möglich ist, sollten Sie zum einen die verschiedenen Finanzierungsarten miteinander vergleichen und entscheiden, was für Sie in Frage kommt. Anschließend gilt es, innerhalb der gewählten Finanzierungsart (zum Beispiel Annuitätendarlehen) das sinnvollste Angebot zu finden.
Für weitere Informationen verweisen wir gerne auf unsere Netzwerkpartner für den Immobilienerwerb in Düsseldorf oder Paris. Wir sind als Immobilienagentur spezialisiert auf Premium-Immobilien in Paris und Düsseldorf. Zögern Sie nicht, unter den nachfolgenden Optionen den Kontakt zu unserer Partner-Bank oder Partner-Bausparkasse aufzunehmen. In einem persönlichen Gespräch erfahren Sie, welche Finanzierungsform und Konditionen für Ihr individuelles Anliegen am besten geeignet sind.
