Financement de la construction

Baufinanzierung

 

Financement de la construction : Types, options et convenance pour les constructeurs d’habitations

 

Chaque achat immobilier ou construction de maison est associé à ses propres défis. Il est rarement possible que les gens puissent financer l’immobilier sur fonds propres, c’est pourquoi se pose la question du financement de la construction. Un prêt immobilier ou une autre forme de financement est nécessaire, en particulier pour les propriétés haut de gamme à prix élevé dans les principaux emplacements de villes comme Düsseldorf ou Paris. Les options de financement vont des prêts de rente classiques aux prêts à remboursement intégral en passant par les contrat d’épargne-logement et les formes hybrides telles que le prêt combiné de société de construction.

Toutes ces options vous servent de futur propriétaire comme base financière pour réaliser votre projet. La question se pose donc de savoir laquelle des formes de financement est la solution la plus adaptée pour quel projet. La connaissance de la fonctionnalité et des conditions des types de financement est une condition préalable importante pour prendre une décision mûrement réfléchie entre le prêt immobilier, le contrat de prêt immobilier ou la forme hybride.

Prêt de rente (prêt bancaire classique) Prêt de rente (prêt bancaire classique)

Le terme prêt de rente est considéré comme l’une des méthodes de prêt hypothécaire les plus utilisées. Il s’agit d’un prêt bancaire classique qui est utilisé particulièrement souvent dans la construction résidentielle ou l’acquisition immobilière. Une caractéristique de ce type de financement est le remboursement continu du prêt. Le prêt doit donc être remboursé par vous en tant qu’emprunteur en montants fixes et constants (annuités). Cela vous donne en tant qu’emprunteur un certain niveau de sécurité de planification pendant toute la durée du prêt hypothécaire.

La rente du prêt est essentiellement composée du montant de remboursement à convenir dès le début et de la composante intérêts. Les montants de remboursement respectifs sont calculés périodiquement. Pour cette raison, l’intérêt sur le crédit restant diminuera. En tant que constructeur, vous en bénéficiez: la tranche de crédit reste constante, tandis que la partie remboursement augmente régulièrement. La part d’intérêt diminue donc avec le temps. En tant qu’emprunteur, vous pouvez suivre la règle de base selon laquelle plus vous remboursez rapidement le prêt hypothécaire, moins le prêt hypothécaire est avantageux.

Avec un prêt de rente conventionnel, une dette résiduelle demeure généralement lorsque le taux d’intérêt fixe expire. Un financement complémentaire est nécessaire pour cela. Le financement complémentaire est dû là où le prêt n’a pas encore été entièrement remboursé après l’expiration du prêt immobilier. Dans le cas de longues périodes de crédit avec un horizon temporel de plusieurs décennies, il est rarement clair à l’avance si et dans quelles circonstances ou à quelles conditions le financement de suivi est même possible. Vous pouvez trouver une alternative dans le prêt à remboursement intégral.

Prêt à remboursement intégral: Pas de dette résiduelle à la fin du terme

Le prêt à remboursement intégral est une variante particulière du prêt de rente en prêt hypothécaire. Une caractéristique de ce type de prêt immobilier est que vous n’avez plus de dette résiduelle à la fin de la durée convenue du prêt. Une caractéristique typique est la conclusion du prêt avec un taux d’intérêt fixe comparativement long. Ici aussi, le taux de prêt doit être fixé au début du processus de prêt et reste inchangé dans la suite.

En tant qu’emprunteur, vous bénéficiez toujours de cette forme de prêt hypothécaire d’un droit spécial de résiliation après dix ans de taux d’intérêt fixes. Il est donc également possible de rééchelonner le prêt à remboursement intégral dans ces circonstances.

Avec les prêts à remboursement intégral, il n’y a qu’une seule phase de taux d’intérêt fixes. À la fin de cette période, le montant du prêt est généralement remboursé. Par conséquent, vous renoncez à la nécessité d’un financement de suivi. La tranche de prêt calculée à l’avance et le remboursement à déterminer à l’avance vous offrent une sécurité de planification élevée en tant qu’emprunteur. C’est également la règle selon laquelle les prêteurs accordent une certaine réduction des intérêts lors de la conclusion d’un accord de prêt à remboursement intégral.

L’un des avantages du prêt à remboursement intégral est la possibilité de rembourser intégralement un immeuble ou un projet immobilier dans un délai raisonnable. Les durées fréquentes de ce type de prêt sont comprises entre 10 et 20 ans. Il est possible de raccourcir la durée parce que vous payez généralement des remboursements beaucoup plus élevés ici qu’avec un prêt de rente ordinaire.

Financement de la construction avec contrat d’épargne-logement

Le contrat d’épargne-logement est une méthode de financement de la construction tout aussi fréquemment utilisée. Lorsque vous souscrivez un contrat d’épargne-logement, vous concluez, en tant qu’épargnant-logement, un contrat avec un partenaire contractuel (par exemple, une société de construction) pour trois phases : la phase d’épargne, la phase d’attribution et la phase de remboursement. Pendant la phase d’épargne, vous, en tant qu’épargnant-logement, payez un contrat d’épargne-logement. Ce dépôt est effectué par tranches mensuelles, qui sont déterminées à l’avance. L’objectif de la phase d’épargne est de réaliser un montant d’épargne défini de manière similaire. Elle est suivie de la phase d’attribution. Ici, le montant de l’épargne est versé d’une part, et d’autre part, il est complété par des prêts (notamment à faible taux d’intérêt), de sorte que vous disposez d’un capital pour financer le projet immobilier. Après le financement de l’objet souhaité, la phase de remboursement suit. Ici, vous remboursez les montants du prêt à la société de crédit foncier par versements mensuels. 

Avec un contrat d’épargne-logement, vous pouvez soit utiliser le projet immobilier de manière classique, soit le combiner avec un prêt d’avance sans remboursement. Un contrat d’épargne-logement est un instrument approprié pour la couverture des taux d’intérêt. Dans une combinaison appropriée avec un prêt en rente, la future dette résiduelle est protégée contre les hausses de taux d’intérêt. Il faut tenir compte du fait que la date d’attribution ne peut jamais être certaine avec un contrat d’épargne-logement. Les caisses d’épargne-logement ne sont pas autorisées à vous assurer ou à garantir une telle date en tant que client. Une commission est également à prévoir.

 

 

Financement combiné : Prêt immobilier et crédit d’épargne combinés

Combinant un contrat d’épargne-logement et un prêt immobilier, les prêts combinés offrent une alternative de financement pour l’acquisition de biens immobiliers. Les caisses d’épargne-logement proposent cette option comme moyen de préfinancer le décaissement ultérieur du contrat d’épargne-logement. Il s’agit donc d’une combinaison avec un prêt ou une avance sans obligation de remboursement et le contrat d’épargne-logement proprement dit.

La principale différence avec les prêts bancaires classiques est le concept de remboursement différent. Pour le prêt anticipé combiné avec le contrat d’épargne-logement, seuls les intérêts doivent être payés. En tant qu’épargnant-logement, vous transférez les versements d’épargne respectifs sur le contrat d’épargne-logement au lieu du remboursement. Lorsque le montant de l’épargne est finalement alloué (par exemple après dix ans), vous l’utilisez pour rembourser le prêt anticipé. En règle générale, les composantes du prêt combiné d’épargne-logement sont coordonnées de telle sorte que tant les versements que les intérêts sont fixés pour toute la durée du contrat. 

Lorsque le contrat d’épargne-logement est prêt à être attribué, la totalité du montant de l’épargne-logement est versée à l’établissement de crédit qui vous a accordé le prêt. Cela signifie que le prêt anticipé a été entièrement remboursé et que vous, en tant qu’emprunteur, ne devrez alors rembourser le prêt de l’épargne-logement, y compris les intérêts dus, à votre société de crédit immobilier que par versements mensuels. En général, le prêt d’épargne-logement représente 60 % du montant de l’épargne-logement. Par rapport au contrat d’épargne-logement ordinaire, il y a donc un gain de temps. 

Il faut tenir compte du fait que, dans la pratique, vous paierez deux fois des intérêts pour ce gain de temps, qui concerne pratiquement le même capital et qui est réparti sur une plus longue période. Tout d’abord, vous payez les intérêts sur le prêt anticipé (pendant la phase d’épargne du contrat d’épargne-logement). Ensuite, vous payez à nouveau les intérêts sur le prêt d’épargne-logement, c’est-à-dire sur 60 % du montant du prêt d’avance.

Choisir la forme de financement appropriée financement appropriée

La bonne forme de financement est le résultat de vos idées personnelles et des exigences du projet immobilier. Le bon prêt ou autre forme de financement résulte d’un examen plus approfondi des défis de financement ainsi que de vos intérêts et ressources. Les acheteurs et les constructeurs trouveront le bon modèle pour leur projet pour presque tous les besoins de financement. Afin de pouvoir réduire les types de financement possibles à un plus petit groupe, vous devez d’abord déterminer la forme de financement de la propriété.

Si vous financez une propriété pour la première fois ou si vous en possédez déjà une et que vous envisagez d’acheter une autre propriété, un refinancement est nécessaire. Si vous avez déjà commencé à financer une propriété et que le taux d’intérêt fixe prendra bientôt fin. Le financement de suivi du bien devient alors pertinent. Il est également possible que vous envisagiez d’acheter une propriété avec capitaux propres (qui, par exemple, sera libérée de la vente d’une autre propriété). L’équité peut ne pas être disponible pour le moment. Dans ce cas, le financement relais est indiqué.

Le choix du type de financement dépend non seulement de la situation personnelle, mais également des taux d’intérêt et des conditions. De nombreux experts considèrent que les contrats de prêt immobilier et d’épargne n’ont guère de sens dans une phase de taux d’intérêt bas. Cela est dû au fait que dans ces circonstances, vous ne recevrez qu’un faible intérêt créditeur sur le crédit enregistré. À la fin de la phase d’épargne, les prix de l’immobilier pourraient à nouveau avoir augmenté. Dans les principales villes comme Düsseldorf ou Paris en particulier, la tendance est à la hausse permanente des prix de l’immobilier résidentiel. L’augmentation des prix après la phase d’épargne nécessite à nouveau un capital emprunté plus élevé. Vous pouvez également garantir des taux d’intérêt bas à long terme en choisissant un prêt de rente à taux d’intérêt fixe long (20 ou 30 ans).

Conclusion et remarques finales

Les acheteurs et les constructeurs peuvent trouver le bon modèle de financement pour presque tous les projets immobiliers et circonstances personnelles. Quel que soit le type de propriété qui vous intéresse, il est essentiel de bien réfléchir à l’avance aux types de prêt et de financement. Étant donné que l’achat d’une propriété dans les meilleurs endroits et dans les grandes villes implique de grosses sommes d’argent, vous ne devriez pas seulement demander à une banque maison les conditions générales. Au lieu de cela, il est toujours conseillé, idéalement, d’obtenir plusieurs offres et de les comparer soigneusement. Même si vous ne souhaitez pas changer de banque maison, vous pouvez contribuer à des conditions plus favorables avec votre propre banque en proposant des offres pas chères de l’extérieur Vous devez les comparer calmement et soigneusement. Non seulement les différents fournisseurs, mais aussi leurs produits respectifs diffèrent et conviennent à des fins différentes.

Une question essentielle que vous devriez vous poser à l’avance est de savoir quel devrait être le montant maximal du capital emprunté afin de pouvoir le rembourser ou le rembourser à temps sans coupes financières trop importantes.

Les conditions-cadres doivent convenir tant pour la collecte initiale des offres que pour la comparaison ultérieure. Pour qu’une comparaison objective soit possible, vous devez d’abord comparer les différents types de financement et décider de ce qui vous convient. L’étape suivante consiste à trouver l’offre la plus judicieuse dans le type de financement choisi (ex: prêt de rente).

Pour plus d’informations, nous souhaitons vous référer à notre réseau de partenaires pour l’acquisition immobilière à Düsseldorf ou Paris. En tant qu’agence immobilière, nous sommes spécialisés dans les biens immobiliers haut de gamme à Paris et Düsseldorf. N’hésitez pas à contacter notre banque partenaire ou notre société de construction partenaire en utilisant les options suivantes. Au cours d’une conversation personnelle, vous découvrirez quelle forme de financement et quelles conditions sont les mieux adaptées à votre préoccupation individuelle.

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